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1. 抵押物的因素：房龄、借款人年龄、房产的流动性、变现性等都是影响贷款额度的重要因素。例如，房龄越长、位置偏远、面积小的房屋，贷款成数会较低，甚至可能不予准入。
2. 借款申请人的个人条件：家庭及个人负债、还款能力和信用情况等都会影响贷款额度。如果个人或家庭负债过高，征信情况不好，可能会被直接拒绝或降低额度。
3. 抵押产品本身的上限：不同类型的抵押贷款有不同的上限。个人消费型抵押贷款一般上限在150-300万元，经营性抵押贷款最高可达1000万元，个别银行最高能做到5000万元。
2. 贷款机构政策：不同的贷款机构会有不同的贷款利率政策。一些大型银行贷款利率较低，而中小银行或者非银行机构的利率则相对较高。
3. 信用状况：借款人的信用状况也是决定房子抵押贷款利率的关键因素。信用状况良好的借款人更容易获得贷款利率优惠。
4. 收入水平：收入水平是评估借款人还贷能力的重要参考标准，同样也会影响贷款利率的核定。收入水平越高，还贷能力越强，贷款风险就越低，从而贷款利率也就越低。
5房屋抵押贷款额度及利率影响因素. 负债情况：贷款机构在审批贷款时，通常会查看用户的负债情况，以此来评估贷款风险，从而决定是否通过以及核定贷款额度和利率。负债越高，借款人的风险承受能力就越低，贷款风险也就越大，从而导致贷款利率偏高。
6. 房产价值：如果抵押的房产价值高，那么贷款资金的安全将能得到充分保障，自然也就能获得更高的利率和额度。房产价值受地理位置、周边设施、房产户型、面积、房龄等多方面因素影响。
7. 贷款期限：贷款期限也是影响贷款利率的一个重要因素。贷款期限越短，利率就越低。
8. 申请时间：新的金融政策或房地产市场的变化都会影响房屋抵押贷款的利率。银行的资金状况也会影响贷款利率的高低。在申请贷款时，选择一个合适的时机非常重要。
房屋抵押贷款的额度通常取决于抵押物的类型和评估价值。根据中国建设银行的规定，个人住房抵押额度贷款最高可达抵押住房价值的70%。具体来说：
1. 商品住宅：抵押率最高可达70%。
2. 写字楼和商铺：抵押率最高可达60%。
3. 工业房产：抵押率最高可达50%。
这意味着，如果业主拥有一套评估价值为100万元的商品住宅，最高可获得的贷款额度为70万元。
2. 利率范围：根据不同的银行和贷款产品，房屋抵押贷款的利率一般在2.8%-6%之间。例如，建设银行的个人住房抵押额度贷款利率根据中国人民银行等相关规定执行。
3. 影响因素：借款人的资信状况、抵押物的变现能力等因素都会影响最终的贷款利率。信用良好且收入水平高的借款人往往能享受更优惠的利率。
4. 利率比较：与房贷相比，房屋抵押贷款的利率通常更高。房贷利率一般在2.35%-4.25%之间，而房屋抵押贷款利率范围在2.8%-5.25%。
以王先生为例，他在上海长宁区拥有一套价值500万元的房产，通过房屋抵押贷款筹集200万元的资金。如果某银行提供的五年期房屋抵押贷款利率为5.58%，根据等额本息还款公式，王先生每月需要还款的金额约为39,000元。
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